- Qu'il s'agisse d'un voisin qui met sa moto dans le couloir ; encombre les parties communes ; gare sa voiture n'importe où ; s'approprie des combles ; occupe un logement comme bureau, etc. on peut se sentir " agressé " par ces personnes (copropriétaires ou locataires) qui ne respectent pas le règlement. Examinons ce qu'il faut savoir pour agir ou faire agir le syndic.

- Le syndic dispose en effet de divers moyens pour faire respecter le règlement de copropriété. Souvent il n'intervient pas, soit parce qu'il n'a pas envie de s'affronter à certains copropriétaires, soit parce qu'il ne veut pas prendre le temps nécessaire (on le comprend un peu, mais cela reste anormal).

I - Les moyens dont dispose le syndic sont les suivants :

· mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (rappel au règlement) ;

· constat d'huissier

· application de " clauses dites pénales " du règlement de copropriété ;

· dans les cas urgents (exemple : propriétaire faisant des travaux non autorisés) possibilité d'engager une procédure d'urgence (référé) sans autorisation d'assemblée générale ;

· enfin, possibilité de demander à l'assemblée générale l'autorisation d'engager une procédure " au fond ".

- Comme on le voit et contrairement à ce qui est souvent dit, le syndic est LOIN d'être démuni.

- En quelques mots nous allons reprendre le détail de ces différents moyens et indiquer comment vous pouvez vous y prendre pour inciter le syndic à agir.

1 - La mise en demeure de respecter les dispositions du règlement de copropriété

- La forme la plus classique est la lettre recommandée avec avis de réception qui est d'un coût raisonnable et permet d'assurer la preuve de l'expédition ou de la réception. Elle a l'avantage de fixer une date certaine concernant la violation du règlement de copropriété, et de démontrer l'éventuelle mauvaise foi du copropriétaire.
- Le juge sera sensible à ces démarches et à l'attitude de celui qui ne respecte pas le Règlement de Copropriété, au moment de fixer l'allocation de dommages intérêts, ou une éventuelle astreinte.

2 - Le constat d'huissier

Ce constat rapportera la preuve des faits matériels constituant la violation des dispositions du règlement de copropriété (linge étendu aux fenêtres, construction illicite, stationnement sauvage, etc.).

Ce constat sera ensuite notifié aux intéressés, en précisant qu'à défaut de cessation du trouble le syndicat des copropriétaires engagera une procédure judiciaire.

Il est dressé à l'initiative du syndic qui a seul compétence en la matière. Le conseil syndical ne représentant pas le syndicat des copropriétaires ne peut, en théorie, requérir un huissier pour faire dresser un constat, même si, en pratique, le syndic ne se déplace pas toujours et laisse l'huissier " entre les mains " du conseil syndical.

Ce constat rapportera la preuve des faits matériels constituant la violation des dispositions du Règlement de Copropriété (linge étendu aux fenêtres, construction illicite, stationnement sauvage, etc.).

Ce constat sera ensuite notifié aux intéressés, en précisant qu'à défaut de cessation du trouble, le syndicat des copropriétaires engagera une procédure judiciaire.

Rappelons qu'en matière de constat, l'huissier ne peut, sans l'accord des contrevenants, pénétrer dans leurs parties privatives ou constater à travers une baie vitrée d'appartement. A défaut l'huissier engagerait alors sa responsabilité pénale.

A noter : on peut néanmoins obtenir une ordonnance du Tribunal (par voie de requête) autorisant l'huissier à pénétrer dans une partie privative.

3 - L'utilisation ou l'insertion de clauses particulières dans le Règlement de Copropriété

Le syndic peut utiliser les " clauses pénales " ou " clause d'aggravation des charges " du règlement.
Un syndic diligent peut aussi, dans le cadre de son obligation de conseil envers son co-contractant - le syndicat des copropriétaires - suggérer l'insertion dans le Règlement de Copropriété, par un vote d'assemblée générale (à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965), de clauses pénales, de clauses d'aggravation des charges ou de clauses renforçant le pouvoir de police du syndic.

Voyons cela :


a) La clause pénale

Définition : la clause pénale fixe par avance, contractuellement, un forfait de dommages-intérêts que devra verser le copropriétaire qui exécute mal (ou n'exécute pas du tout) une obligation mise à charge par le Règlement de Copropriété.
L'insertion de clauses pénales dans un Règlement de Copropriété n'a jamais été contestée, tant par l'administration (réponse ministérielle n° 25 434 J.O. Assemblée Nationale Q 20 mars 1976 - page 1121 et n° 38 666 : J.O. Assemblée Nationale du 19 novembre 1977), que par la jurisprudence (Cass. Civ. 17 janvier 1990).

La clause pénale de nature contractuelle présente un triple intérêt :

· Elle a tout d'abord un caractère dissuasif.

L'indemnité fixée par la clause est, le plus souvent, dissuasive et a, ainsi, un rôle préventif. La peine prévue (x.. F. d'indemnité) est, le plus souvent, supérieure au préjudice subi par la victime de la violation de l'obligation visée par la clause.


· Elle a, ensuite, un caractère forfaitaire

L'intérêt de ce caractère forfaitaire est souvent ignoré par les copropriétaires.
Le non respect du Règlement de Copropriété n'ouvre en effet un droit à réparation (= dommages-intérêts) que si le syndicat des copropriétaires qui l'allègue, subit un préjudice indemnisable, ce préjudice devant, par ailleurs, avoir un caractère actuel, direct et certain.

La clause pénale sanctionne l'absence d'exécution - ou la mauvaise exécution - et elles seules, C'EST-A-DIRE INDEPENDAMMENT DE TOUT PREJUDICE SUBI.

· Elle est opposable au locataire de façon certaine, lorsqu'elle a été insérée dans le Règlement de Copropriété avant la conclusion du bail et portée à sa connaissance ; un jugement de Tribunal d'Instance a même admis l'opposabilité à un locataire d'une clause pénale insérée dans un Règlement de Copropriété postérieurement à la signature du bail (T.I. Cannes - 6 mars 1969 - AJPI 1969, II, 544) !

En conclusion, la clause pénale est l'arme absolue pour s'assurer du respect des obligations mises à la charge des résidents. Elle ne connaît qu'une faille, certes modeste, résultant du pouvoir de contrôle reconnu par la loi au juge sur le montant de la clause pénale.

Ce dernier, saisi par le débiteur a, en effet, le pouvoir de modérer (voire d'augmenter, ce qui est très rare en pratique) la peine prévue par la clause pénale si celle-ci est jugée excessive.

b) La clause d'aggravation de charges

La finalité de cette clause est totalement différente de la clause précédente.
Cette clause ne se limite pas à son application particulière en matière d'imputation de frais de recouvrement désormais inutile puisque la loi du 13 décembre 2000 en a introduit le principe désormais d'ordre public.
Une clause d'aggravation des charges est une clause qui met à la charge des copropriétaires responsables, l'aggravation des charges provenant de leur fait fautif.
Imaginons qu'un copropriétaire effectue certains travaux, par exemple l'installation d'un coffrage, sans autorisation de l'assemblée générale, devant des colonnes communes dans une cuisine ou salle de bains. Il est certain que le montant de la réparation sur la colonne sera majoré par le démontage et le remontage de cet élément.

La clause d'aggravation des charges permettra d'imputer au copropriétaire la différence entre le coût normal de l'intervention et la majoration résultant des travaux complémentaires engendrés par la faute du copropriétaire.
Cette clause est soumise à une condition : que la responsabilité du copropriétaire ait été reconnue par un juge, ce qui ne réduit pas pour autant l'intérêt pratique de cette clause.
En effet, elle présente un grand avantage : celui de pouvoir exiger du juge la condamnation du copropriétaire à régler les dépenses engagées dans que leur montant puisse être contesté.

Contrairement à la clause pénale qui exclut la nécessité de l'existence d'un préjudice et fixe forfaitairement une pénalité, la clause d'aggravation des charges permet d'obtenir du juge qu'il condamne le contrevenant à régler l'intégralité des frais engagés par la copropriété pour réparer les dommages.

Le juge perd ainsi une partie de son pouvoir sur l'évaluation du préjudice.

c) Les clauses renforçant le pouvoir de police du syndic

Certains règlements de copropriété contiennent des clauses obligeant le syndic à avoir une attitude positive face à certains comportements.

L'exemple type le plus souvent rencontré est la clause permettant au syndic de faire évacuer des encombrants dans les parties communes lorsque leur propriétaire est inconnu.

Toutefois, avant de mettre en œuvre ce type de clauses, le syndic doit s'assurer que les biens ont effectivement été abandonnés par leur propriétaire, à défaut ce dernier se rendrait coupable de vol (soustraction de la chose d'autrui).

Notamment, la clause insérée dans le Règlement de Copropriété, doit prévoir un délai suffisant entre la constatation de la présence des encombrants et la possibilité d'une évacuation permettant d'estimer que le bien a été abandonné.

Si le propriétaire des encombrants est connu, le syndic fera procéder utilement à une mise en demeure, rappelant qu'à défaut de retirer les biens des parties communes dans un délai de…, ceux-ci seront considérés comme abandonnés et évacués.


4 - Action en " référé "

Si le problème est grave ou urgent, la loi autorise le syndic à engager une procédure " d'urgence " (dite de " référé ") sans autorisation de l'assemblée générale.

L'action en référé est une action qui ne peut être engagée que lorsqu'il y a urgence et qu'il n'y a rien à trancher, soit parce que le problème est incontestable, soit parce que la décision à prendre est purement préparatoire.

En matière de référé il existe des procédures d'extrême urgence appelées d'heure à heure…, qui durent toutefois plusieurs jours.
L'article 809 du nouveau Code de procédure civile prévoit deux séries d'hypothèses où le juge des référés est compétent et qui correspondent parfaitement au problème de l'application forcée du Règlement de Copropriété.

Le juge des référés (=Président du Tribunal de Grande Instance) peut :

· Prescrire en toute hypothèse " les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ".

· " Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire ".

Ces deux hypothèses se conçoivent aisément dans le cadre d'occupation d'un bien immobilier sans droit ni titre (par exemple un local commun affecté à un usage déterminé : loge du gardien squattée ; annexion de parties communes) ou de travaux et constructions entrepris sans droit.

Le syndic peut donc demander, dans de nombreuses hypothèses, au juge des référés, de sanctionner la violation d'une obligation du Règlement de Copropriété. Il peut même solliciter du juge des référés une condamnation sous astreinte : le juge assortit la condamnation de pénalités financières afin de contraindre le contrevenant à s'exécuter.


5 - Action " au fond "

Enfin, le syndic peut se faire autoriser par une assemblée générale (règle de majorité article 24) à engager une procédure " au fond ".

On le voit sur les CINQ moyens dont dispose le syndic, QUATRE sont SIMPLE et EFFICACE.


II - Comment faire agir le syndic ?

Le moyen est simple. Il faut lui signaler précisément les faits, lui rappeler ses obligations et, enfin lui rappeler qu'en ne faisant rien, il risque d'engager sa responsabilité civile professionnelle.

Vous pouvez vous inspirer de la lettre suivante qui reprend tous ces points.

" Monsieur,

Nous nous permettons de vous signalez les faits suivants : (……)

Nous souhaitons que vous puissiez intervenir sans délais en utilisant les moyens suivants : (………….)

Nous vous rappelons que l'article 18 d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 stipule que le syndic est chargé d'appliquer, donc de faire respecter, le règlement de copropriété, ceci tant auprès des propriétaires que des locataires.

En n'intervenant pas, malgré la présente demande, je me permets de vous signaler que vous engageriez doublement votre responsabilité à la fois vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, à la fois à l'égard du copropriétaire que je suis.

Vous remerciant de toute action que vous allez engager et dans l'attente d'une intervention efficace de votre part, dont je vous remercie, je vous prie………….. "

Source : unarc